Il contratto “Energy Plus” nei condomini: profili giuridici e clausole di tutela

INDICE DEI CONTENUTI
1. Necessità della delibera assembleare
2. Clausole critiche da verificare
3. Soluzioni sostanziali da introdurre in sede assembleare
4. Conclusioni

La crescente complessità del mercato energetico ha determinato la diffusione, anche in ambito condominiale, di contratti denominati Energy Plus o equivalenti, che accorpano in un unico schema la fornitura di energia e servizi accessori di manutenzione e gestione impiantistica.

Tali contratti, sebbene presentati come strumenti di efficientamento e contenimento dei costi, pongono rilevanti problematiche sotto il profilo giuridico ed economico. È dunque necessario esaminarne la struttura, le criticità e le possibili clausole di salvaguardia che l’assemblea condominiale deve valutare prima di autorizzarne la sottoscrizione.

Necessità della delibera assembleare

La sottoscrizione di contratti cosiddetti Energy Plus, aventi ad oggetto non soltanto la mera fornitura di energia, ma altresì servizi accessori di manutenzione e gestione impiantistica, rientra tra gli atti di straordinaria amministrazione.

Pertanto, la legittimazione dell’amministratore alla stipula presuppone una specifica delibera assembleare, adottata con le maggioranze di cui all’art. 1136 c.c. In mancanza, il contratto è esposto a impugnativa ed annullabilità, con conseguente incertezza sulla validità ed efficacia delle obbligazioni assunte.

Clausole critiche da verificare

L’analisi preventiva deve concentrarsi, in particolare, sulle seguenti disposizioni contrattuali:

• durata e rinnovo tacito: vincoli pluriennali (5–10 anni) con rinnovo automatico in difetto di disdetta entro termini irragionevolmente anticipati;
• recesso e penali: previsione di penali sproporzionate (anche di migliaia di euro) in caso di recesso anticipato deliberato dall’assemblea;
• indicizzazione dei corrispettivi: clausole che prevedono prezzo “bloccato” solo per il primo anno, con successiva indicizzazione a parametri opachi o unilateralmente fissati dal fornitore;
• oneri accessori occulti: imposizione di canoni per manutenzioni straordinarie o servizi tecnici mai approvati dall’assemblea;
• limitazioni di responsabilità: esclusione di indennizzi per mancata fornitura o disservizi, con squilibrio evidente tra le parti;
• foro competente: individuazione di un tribunale diverso da quello del luogo di ubicazione del condominio, con aggravio processuale ed economico per i condomini.

Soluzioni sostanziali da introdurre in sede assembleare

Al fine di scongiurare vincoli pregiudizievoli, l’assemblea può autorizzare la stipula subordinandola all’accoglimento delle seguenti modifiche contrattuali:

• inserimento di obbligo di relazione annuale da parte del fornitore, con facoltà di revoca assembleare in caso di inadempienze;
• limitazione della durata a massimo 2–3 anni, con rinnovo subordinato a nuova delibera assembleare;
• inserimento della facoltà di recesso libero senza penali, con preavviso non superiore a 6 mesi;
• fissazione di corrispettivi chiari e invariabili, ovvero indicizzati a parametri oggettivi e verificabili (es. indici ISTAT o ARERA);
• esclusione di oneri accessori non previamente autorizzati, con obbligo di delibera specifica per eventuali servizi ulteriori;
• previsione di penali a carico della società in caso di mancata fornitura o interruzione prolungata;
• pattuizione del foro competente esclusivo presso il Tribunale del luogo in cui insiste il condominio;
• inserimento di obbligo di relazione annuale da parte del fornitore, con facoltà di revoca assembleare in caso di inadempienze.

CONCLUSIONE

La stipula di contratti Energy Plus costituisce operazione di notevole impatto sulla gestione condominiale, sia sotto il profilo economico che giuridico. Solo un’approfondita verifica delle clausole e l’introduzione di specifiche condizioni di tutela possono trasformare uno strumento potenzialmente oneroso in un accordo equilibrato e realmente vantaggioso per la collettività condominiale.

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