Lavori straordinari e responsabilità dell’amministratore: cosa ha deciso la Cassazione in un caso concreto

CASO DI STUDIO PRESO IN ESEMPIO

Il condominio approva il rifacimento della facciata. L’assemblea incarica l’amministratore di firmare il contratto con l’impresa, seguirne l’esecuzione e mantenere i contatti con il direttore dei lavori. Gli riconosce anche un compenso extra per l’impegno. Fin qui, tutto sembra lineare. Ma durante i lavori emergono problemi: ritardi, difetti, lamentele dei condomini. E quando si cerca di capire cosa non ha funzionato, l’amministratore si difende: “Io ho solo firmato, era il direttore lavori a gestire il cantiere”. Peccato che la Cassazione la pensi diversamente.

INDICE DEI CONTENUTI
1. Gli errori rilevati dalla Cassazione
2. Cosa avrebbe dovuto fare l’amministratore
3. Cosa ha detto la Cassazione (Ordinanza n. 16209/2025)
4. Le responsabilità e l’onere della prova
5. Cosa impariamo da questo caso
6. CONCLUSIONI

Gli errori rilevati dalla Cassazione

Tre gli errori principali commessi:

• Delegare tutto senza controllo: l’amministratore si è limitato alla firma del contratto, lasciando la gestione operativa al tecnico. Ma non basta.
• Saltare i controlli iniziali: nessuna verifica sulle coperture assicurative dell’impresa né richiesta di garanzie fideiussorie.
• Non seguire l’evoluzione dei lavori: nessuna comunicazione con i tecnici, nessuna supervisione attiva, nessuna documentazione.

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In pratica, la Cassazione nella fattispecie esaminata ha rilevato che l’amministratore ha trattato l’incarico straordinario come se fosse un incarico ordinario.

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Cosa avrebbe dovuto fare l’amministratore

Quando l’amministratore riceve un incarico specifico per seguire lavori straordinari – soprattutto se con compenso aggiuntivo – ha obblighi molto più stringenti.

Deve:

• Verificare la documentazione tecnica, le coperture assicurative (RCT, RCO) e richiedere garanzie fideiussorie.
• Coordinarsi costantemente con il direttore dei lavori, senza sovrapporsi, ma senza disinteressarsene.
• Effettuare controlli periodici sullo stato di avanzamento, documentare tutte le fasi, intervenire tempestivamente in caso di problemi.
• Curare anche la fase finale: collaudo, garanzie, vizi e archiviazione.

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In breve: il controllo attivo è un dovere, non un’opzione.

Cosa ha detto la Cassazione (Ordinanza n. 16209/2025)

Con questa recente ordinanza, la Corte ha tracciato una linea netta:

“Se l’assemblea conferisce all’amministratore un incarico specifico per la stipula di un contratto di appalto per lavori straordinari, e gli riconosce un compenso aggiuntivo, egli assume una responsabilità ampliata rispetto ai doveri ordinari”.

Ecco i punti chiave:

• Deve vigilare attivamente sull’esecuzione dei lavori.
• Deve controllare l’operato dell’impresa e il rispetto delle clausole contrattuali.
• Non può delegare integralmente al direttore dei lavori la tutela degli interessi del condominio.

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Se non lo fa, può essere ritenuto responsabile per inadempimento gestorio, anche dopo la conclusione dei lavori, se emergono vizi o difetti.

Le responsabilità e l’onere della prova

La responsabilità può essere:

• Contrattuale, per violazione degli obblighi derivanti dal contratto di amministrazione e dall’incarico aggiuntivo.
• Extracontrattuale, per danni causati a condomini o terzi in caso di negligenza.

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Chi deve provare cosa?

• L’amministratore deve dimostrare: vigilanza attiva, coordinamento con i tecnici e correttezza dell’operato.
• Il condominio deve dimostrare: incarico specifico, inadempimento e danno.

Cosa impariamo da questo caso

Chi amministra un condominio deve sapere che accettare un incarico per lavori straordinari non significa solo firmare. Significa assumere un ruolo operativo, di controllo e di vigilanza. La delega non basta a liberarsi dalle responsabilità.

E per i condomini? È fondamentale pretendere che l’amministratore segua i lavori come da incarico, con report, aggiornamenti e documentazione.

CONCLUSIONI

Ogni incarico ha un peso. Se aumentano i poteri e il compenso, aumentano anche le responsabilità.
Il controllo attivo è un obbligo legale. Ed è la miglior protezione per l’amministratore e per il condominio.