INDICE DEI CONTENUTI
1. Cosa dice la normativa
2. Cosa ha detto la Cassazione
3. Cosa si rischia
4. Come comportarsi
5. Conclusioni
Uno dei temi che più spesso genera incertezza tra amministratori e condomini riguarda le modalità con cui si può convocare l’assemblea. Soprattutto in un’epoca in cui si predilige la rapidità e l’invio telematico, molti amministratori ricevono richieste esplicite da parte dei condomini: “Mi mandi tutto via e-mail, tanto mi trovo meglio”.
Eppure, anche se può sembrare una soluzione comoda per tutti, la legge non lo consente.
Cosa dice la normativa
L’art. 66, comma 3, delle disposizioni di attuazione del Codice civile stabilisce in modo chiaro che l’avviso di convocazione deve essere comunicato tramite:
- raccomandata,
- PEC (posta elettronica certificata),
- fax,
- oppure consegna a mano.
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Questi strumenti sono stati scelti dal legislatore perché offrono un elemento fondamentale: la prova certa dell’avvenuta consegna all’indirizzo corretto del destinatario.
E questo requisito non può essere derogato nemmeno con l’accordo di tutti i condomini.
Cosa ha detto la Cassazione
Con l’ordinanza n. 16329 del 18 giugno 2025, la Corte di Cassazione ha confermato l’orientamento più rigoroso: le forme di convocazione sono tassative, perché hanno un impatto diretto sul diritto del condomino di partecipare all’assemblea e sulle decisioni che verranno assunte. L’utilizzo della posta elettronica ordinaria (quella non certificata) non dà alcuna certezza né sulla consegna né sulla ricezione, e quindi non ha valore legale, anche se il destinatario aveva espresso una preferenza in tal senso.
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Cosa si rischia
Se un’assemblea viene convocata tramite e-mail semplice:
- l’intero procedimento può essere invalidato;
- le delibere approvate rischiano di essere annullate;
- il condomino escluso dalla partecipazione può impugnare la delibera;
- l’amministratore può essere ritenuto responsabile per i danni derivanti dall’irregolarità, specie se la convocazione è stata contestata per tempo.
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È importante sapere che l’onere della prova grava sull’amministratore: se il condomino contesta di non aver ricevuto la convocazione, spetta all’amministratore dimostrare il contrario — e con una semplice e-mail, questo non è possibile.
Come comportarsi
Il consiglio per gli amministratori è molto semplice:
- Attenersi sempre ai mezzi previsti dalla legge;
- Se i condomini chiedono modalità alternative (email, WhatsApp ecc.), spiegare con chiarezza che non sono ammesse;
- Eventuali comunicazioni informali possono essere utili per ricordare date o orari, ma non possono sostituire la convocazione ufficiale.
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Per i condomini, invece, è importante sapere che un’assemblea convocata in modo irregolare può essere impugnata — ma attenzione: le impugnazioni hanno termini molto rigidi (di solito 30 giorni dalla ricezione del verbale), ed è sempre consigliabile rivolgersi a un legale per valutare se ci sono i presupposti.
CONCLUSIONI
Anche se viviamo in un’epoca digitale, il diritto condominiale richiede ancora rigore formale, soprattutto quando si tratta di garantire la partecipazione e la trasparenza nelle decisioni comuni.
Usare una semplice e-mail può sembrare una scorciatoia innocua, ma può comportare l’invalidità dell’intera assemblea.
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