Quando una coppia si separa, una delle questioni che crea più problemi agli amministratori di condominio riguarda il pagamento delle spese condominiali della casa familiare assegnata a uno dei coniugi.
La domanda è sempre la stessa: il condominio può chiedere il pagamento direttamente al coniuge assegnatario che vive nell’immobile?
La risposta, secondo la Corte di Cassazione, è no.
Con una recente ordinanza, la Suprema Corte ha ribadito che il soggetto obbligato verso il condominio resta il proprietario dell’appartamento, anche se non abita più nella casa.
Vediamo quindi cosa cambia concretamente per amministratori, condomìni e proprietari.
Chi deve pagare le spese condominiali della casa assegnata?
Partiamo da un principio fondamentale del diritto condominiale: il condominio può chiedere il pagamento delle quote solo al condomino.
E attenzione che è condomino non colui che abita l’immobile, ma chi ha un diritto di proprietà o altro diritto reale sul bene stesso.
Questo significa che il coniuge assegnatario della casa familiare, anche se vive nell’appartamento, non diventa automaticamente condomino dopo la separazione.
Secondo la Cassazione, infatti, l’assegnazione della casa familiare attribuisce “solo” un diritto personale di godimento e non un diritto reale.
In termini pratici questo vuol dire che:
- l’ex moglie assegnataria che vive nell’immobile non risponde direttamente verso il condominio;
- il debitore delle quote condominiali resta il proprietario dell’appartamento;
- il decreto ingiuntivo deve essere notificato al titolare dell’immobile e non all’assegnatario.
Cosa ha detto la Cassazione
La Corte di Cassazione, con ordinanza nr. 13963 del 13 maggio 2026, ha ribadito che:
il rapporto obbligatorio condominiale nasce dalla titolarità del diritto reale sull’unità immobiliare.
Di conseguenza:
- il coniuge assegnatario non è parte del rapporto condominiale;
- il condominio non può pretendere il pagamento direttamente da lui;
- resta obbligato il proprietario dell’immobile.
Perché questa distinzione è importante per il condominio
Dal punto di vista dell’amministratore, conoscere questo profilo è importante perché gli premette di individuare correttamente colui che è tenuto al pagamento delle spese condominiali.
Quindi il coniuge assegnatario non paga mai?
Attenzione: qui bisogna distinguere due piani diversi.
Il primo, è il rapporto con il condominio. In questo caso, come detto, è il titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale che risponde verso il condominio.
Il secondo, è il rapporto tra gli ex coniugi che, negli accordi di separazione, possono prevedere chele spese ordinarie siano sostenute dall’assegnatario mentre quelle straordinarie restino a carico del proprietario.
Il condominio, rispetto a tale rapporto, conviene sottolinearlo, resta estraneo.
Cosa deve fare l’amministratore per evitare problemi
Dal punto di vista operativo, l’amministratore dovrebbe sempre:
- Prestare attenzione ai verbali assembleari perché anche alle assemblee dovesse partecipare l’assegnatario, questi non acquisisce automaticamente la qualità di condomino;
- Verificare la proprietà dell’immobile prima di avviare un recupero crediti;
- Inviare diffide al proprietario.
Cosa succede se il proprietario non vive più nell’immobile
Molti proprietari ritengono ingiusto dover rispondere di spese relative a una casa che non utilizzano più.
Tuttavia, per il diritto condominiale, ciò che conta non è il possesso materiale dell’appartamento ma la titolarità giuridica.
Finché resta proprietario:
- resta obbligato verso il condominio;
- può essere destinatario di decreto ingiuntivo;
- rischia azioni esecutive in caso di morosità.
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Per questo motivo, nelle separazioni è sempre consigliabile disciplinare in modo preciso:
- chi paga cosa;
- tempi di rimborso;
- modalità di versamento delle quote.
Conclusioni
La Cassazione ha confermato un principio ormai stabile: il coniuge assegnatario della casa familiare non è obbligato direttamente verso il condominio.
Per amministratori e condomìni questo significa una cosa molto semplice: il recupero delle quote deve essere effettuato nei confronti del proprietario dell’immobile.
Anche se nell’appartamento vive l’ex coniuge.
La distinzione tra rapporti condominiali e accordi interni tra ex coniugi è fondamentale per evitare errori, opposizioni ai decreti ingiuntivi e inutili contenziosi.
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