Immagina di acquistare casa. Il venditore dichiara davanti al notaio che il mutuo è stato estinto e che l’ipoteca sarà cancellata. Poi scopri che era tutto falso.
Puoi chiedere i danni al notaio?
La Corte di Cassazione è intervenuta sul tema con l’ordinanza nr. 2342 del 4 febbraio 2026 stabilendo che il notaio non risponde se si è limitato a riportare le dichiarazioni delle parti e non è stato incaricato di ulteriori verifiche.
La situazione concreta
Nel caso deciso dalla Cassazione:
- il venditore consegna al notaio una certificazione apparentemente proveniente dalla banca,
- il documento attesta la presunta estinzione del mutuo,
- nell’atto si dichiara che è già stata richiesta la cancellazione dell’ipoteca,
- l’acquirente accetta questa dichiarazione.
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Dopo la stipula l’acquirente (divenuto proprietario) scopre non solo che la certificazione era falsa, ma anche che il mutuo non era stato estinto e quindi l’ipoteca era ancora iscritta.
L’acquirente si rivolge pertanto al notaio ritenendolo responsabile in quanto – a suo dire – avrebbe dovuto verificare la veridicità di quelle attestazioni.
L’errore da evitare: pensare che il notaio debba controllare tutto
È un equivoco molto diffuso.
Il notaio è un pubblico ufficiale, ma non è un investigatore della verità di ogni dichiarazione resa dalle parti.
La Cassazione nell’ordinanza nr. 2342/26 richiama un principio già espresso in precedenza (Cass. n. 21792/2015) ossia che se il notaio inserisce nell’atto la dichiarazione del venditore, accettata dall’acquirente, sull’estinzione del debito ipotecario, non risponde della sua falsità. La ragione si ravvisa nel fatto che la dichiarazione appartiene alla dimensione negoziale tra le parti: è quindi dovere dell’acquirente valutarne l’affidabilità.
Il ruolo del notaio
Il notaio è vero che deve usare una diligenza qualificata, ma questa diligenza riguarda:
- i controlli su iscrizioni e trascrizioni;
- la titolarità del bene;
- la regolarità formale dell’atto;
- le verifiche che rientrano nella sua sfera professionale “governabile”.
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Non rientra pertanto tra i suoi obblighi verificare la verità sostanziale di ogni dichiarazione negoziale resa da una parte e accettata dall’altra o controllare l’autenticità di una certificazione bancaria apparentemente regolare, in assenza di specifica richiesta.
Cosa può fare l’acquirente (e cosa avrebbe dovuto fare)
Se hai dubbi sulla veridicità di una dichiarazione del venditore, l’acquirente può:
- contestarla espressamente in sede di stipula;
- subordinare l’atto a verifiche specifiche;
- incaricare formalmente il notaio di svolgere accertamenti ulteriori;
- pretendere la cancellazione effettiva prima del rogito.
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Nel caso deciso dalla Cassazione, invece, l’acquirente ha accettato la dichiarazione; non ha chiesto verifiche ulteriori; non ha imposto condizioni sospensive.
Conclusione
Questa ordinanza traccia quindi un confine preciso:
Il notaio risponde se: omette controlli su ipoteche risultanti dai registri; non verifica la titolarità;
trascura obblighi tecnici propri della funzione.
Non risponde se riporta dichiarazioni negoziali delle parti; l’acquirente le accetta senza contestazioni; non riceve un incarico espresso di svolgere verifiche ulteriori.
Pertanto in una compravendita immobiliare, distinguere tra ciò che il notaio deve controllare e ciò che rientra nel rischio negoziale è decisivo.
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