INDICE DEI CONTENUTI
1. INTRODUZIONE
2. Riferimenti normativi
3. Implicazioni pratiche
6. Conclusioni
INTRODUZIONE
La questione della responsabilità dell’amministratore per condomini morosi è centrale nella gestione condominiale e nelle relazioni con i creditori.
Quest’ultimo è sicuramente quello che, in primis, risente degli effetti negativi del mancato pagamento delle rate di gestione da parte di chi vi è tenuto (l’omissione infatti non gli permette di avere la liquidità necessaria per far fronte agli impegni economici assunti), ma non è il solo.
Vi sono infatti anche altri soggetti che subiscono le conseguenze negative e sono coloro che hanno eseguito a favore del Condominio delle prestazioni, in forza di un contratto in precedenza concluso, ma non hanno ricevuto la cd controprestazione non avendo il Condominio i fondi necessari.
Ebbene è vero che questi soggetti possono avviare delle azioni giudiziarie nei confronti del Condominio così da potersi munire di un titolo esecutivo (ad esempio un decreto ingiuntivo), ma poi gli stessi possono riscontare delle difficoltà nel momento in cui devono eseguire il titolo esecutivo stesso.
Non dimentichiamo, infatti, che il legislatore, con la Riforma del Condominio intervenuta oramai più di un decennio or sono, ha previsto che nella cosiddetta “fase esecutiva” il creditore deve chiedere all’amministratore di condominio il nominativo dei condomini morosi in modo tale da procedere esecutivamente prima nei loro confronti e, solo in via sussidiaria, nei confronti dei condomini che morosi non sono.
La domanda che oggi ci poniamo è questa: cosa succede se l’amministratore non fornisce l’elenco o lo fornisce in ritardo? Cosa può fare il creditore che a causa del comportamento dell’amministratore non può proseguire tempestivamente con la sua azione?
RIFERIMENTI NORMATIVI
Partiamo dal testo normativo, che come oramai sappiamo è il risultato delle modifiche che sono state introdotte con la legge 220/2012, e in particolare dall’articolo 63 disposizioni di attuazione del codice civile. Ebbene questa norma al primo comma dispone che l’Amministratore è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti, e che lo interpellino sul punto, i dati dei condomini morosi, mentre al successivo secondo comma stabilisce che i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.
In tal modo il legislatore ha imposto due obblighi: all’amministratore di fornire ai creditori le informazioni necessarie per l’escussione dei condomini inadempienti senza dover chiedere alcuna autorizzazione in tal senso all’assemblea condominiale; al creditore di agire in primis nei confronti dei condomini non in regola con i pagamenti delle rate di gestione.
Ebbene se l’amministratore non fornisce l’elenco, il creditore chi deve convenire in giudizio?
La risposta è l’amministratore, è lui il legittimato passivo e la giurisprudenza nel corso degli anni ha progressivamente delineato i contorni della sua responsabilità dell’amministratore per condomini morosi. Ecco quindi che con sentenza numero 8426/2018 ha stabilito che l’amministratore è tenuto a comunicare ai creditori le generalità dei condomini morosi e che l’adempimento non viola la normativa sulla privacy, in quanto finalizzato alla tutela dei diritti dei creditori.
A seguire nel 2023, il Tribunale di Vasto, con sentenza numero 3460, ha condannato un Condominio, in persona dell’amministratore, a fornire al creditore le generalità dei condomini morosi, imponendo una penale di 60 euro per ogni giorno di ritardo nell’adempimento.
Il 15 gennaio 2025 la Corte di Cassazione si è pronunciata con sentenza numero 1002, stabilendo che il ritardo nella comunicazione dei nominativi dei condomini morosi può comportare una responsabilità amministratore condomini morosi personale.
In particolare la Corte di Cassazione ha argomentato il suo assunto partendo dal fatto che l’obbligo di comunicazione dell’elenco dei condomini morosi deriva direttamente dalla legge e non dal mandato conferito dall’assemblea condominiale. Con la conseguenza che il creditore deve rivolgersi all’amministratore per la richiesta dell’elenco dei morosi e anche, ove esistenti, per la richiesta del risarcimento dei danni subiti.
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IMPLICAZIONI PRATICHE DELLA RESPONSABILITÀ DELL’AMMINISTRATORE PER CONDOMINI MOROSI
Alla luce delle recenti pronunce giurisprudenziali, pertanto è fondamentale che l’amministratore fornisca senza indugio ai creditori le generalità dei condomini morosi, una volta ricevuta la richiesta; mantenga una documentazione aggiornata e accurata delle posizioni debitorie dei condomini, al fine di poter rispondere prontamente alle richieste dei creditori; informi l’assemblea condominiale delle richieste ricevute dai creditori e delle comunicazioni effettuate, nel rispetto della normativa sulla privacy.
Se non vi provvedere il creditore potrà adire il giudice per chiedere di conoscere il nominativo dei condomini morosi, ma il legittimato passivo della domanda non dovrà essere il Condominio, ma l’amministratore proprio perché si tratta di un obbligo che la legge pone in capo all’amministratore stesso.
CONCLUSIONI
L’amministratore di condominio riveste un ruolo cruciale nella gestione delle relazioni con i creditori. La responsabilità dell’amministratore per condomini morosi non si esaurisce nella semplice comunicazione, ma comporta anche un’attenta gestione delle implicazioni legali e organizzative. Agire con trasparenza e precisione è essenziale per evitare ricadute patrimoniali e professionali.
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