La disdetta del Contratto di Locazione: forma, tempistiche ed effetti

INDICE DEI CONTENUTI
1. Natura e Forma della Disdetta
2. Tempistiche di Comunicazione
3. Errata indicazione nella disdetta della data di cessazione
4. Conclusioni

La disdetta rappresenta un atto unilaterale con cui una delle parti manifesta la volontà di non rinnovare il contratto di locazione alla sua scadenza naturale. È fondamentale comprendere le modalità corrette per la sua comunicazione, al fine di evitare conseguenze indesiderate.​

Natura e forma della disdetta

La disdetta con il quale una parte esercita il suo diritto potestativo di non proseguire nel rapporto contrattuale

La disdetta è un atto unilaterale di natura negoziale che impedisce la prosecuzione o la rinnovazione tacita del rapporto locativo.

Non deve necessariamente essere resa dal locatore in quanto questi può incaricare anche un soggetto al quale però deve aver previamente conferito una procura.

Il codice civile la disciplina all’articolo 1597.

Per quel che riguarda la forma la legge non richiede che ne venga seguita una in particolare. Sul punto tecnicamente si dice che vige il principio della liberà della forma. Tuttavia la legge stabilisce che la comunicazione della disdetta al conduttore produce i suoi effetti dal momento in cui perviene al destinatario. Per questo si dice che la disdetta è un atto negoziale unilaterale e recettizio.

Leggendo in maniera unitaria questi due profili ecco che è divenuta prassi consolidata  inviare la disdetta tramite lettera raccomandata con avviso di ricevimento o Posta Elettronica Certificata (PEC). Questo proprio per assicurare una prova certa dell’avvenuta comunicazione e della sua ricezione da parte del conduttore. Addirittura la giurisprudenza ha ammesso che la disdetta possa essere contenuta anche in un atto processuale quale l’intimazione di licenza o sfratto per finita locazione o la citazione in giudizio purchè la volontà del locatore di dare la disdetta risulti in maniera chiara  (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 26526 del 17/12/2009; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 14486 del 30/05/2008; Cass. 12 gennaio 2006 n. 409; Cass. 2 agosto 1995, n. 8443).

Tempistiche di comunicazione

Le tempistiche per la comunicazione della disdetta variano in base alla tipologia di contratto e alla fase della locazione:​

• Locazioni Commerciali (Legge n. 392/1978): Per i contratti di locazione ad uso diverso dall’abitativo, il locatore può negare il rinnovo alla prima scadenza solo per i motivi indicati dall’art. 29 della suddetta legge, con un preavviso di almeno 12 mesi. Alla seconda scadenza, non è necessaria una motivazione specifica, ma resta l’obbligo del preavviso.​
• Locazioni Abitative (Legge n. 431/1998): Il locatore può negare il rinnovo alla prima scadenza (ad esempio, dopo i primi 4 anni in un contratto 4+4) solo per i motivi specificamente previsti dall’art. 3 della suddetta legge, dandone comunicazione al conduttore con un preavviso di almeno 6 mesi. Alla seconda scadenza, il locatore può negare il rinnovo senza necessità di motivazione, sempre con un preavviso di 6 mesi. ​

Errata indicazione nella disdetta della data di cessazione

Un’errata indicazione della data di cessazione del contratto nella domanda giudiziale non comporta il rigetto della domanda. Il Giudice infatti deve verificare d’ufficio in ossequio al principio iura novit curia l’esatta data di scadenza del rapporto (Cass. 684 del 2010) e nel giudizio di merito può condannare il conduttore a rilasciare l’immobile per la data esatta.

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CONCLUSIONI

Per garantire l’efficacia della disdetta e prevenire possibili contenziosi, è consigliabile:

• Redigere la disdetta in forma scritta, utilizzando mezzi che attestino la ricezione da parte del conduttore, come la raccomandata A/R o la PEC.
• Rispettare scrupolosamente i termini di preavviso previsti dalla normativa vigente, in base alla tipologia di contratto e alla fase della locazione.
• Verificare attentamente le date relative alla scadenza del contratto e alla comunicazione della disdetta, per evitare errori che potrebbero compromettere l’efficacia dell’atto.

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