I motivi di revoca giudiziale dell’amministratore di condominio

INDICE DEI CONTENUTI
1. Premessa
2. La revoca dell’amministratore: distinzione tra revoca assembleare e giudiziale
3. Violazione dell’obbligo ex art. 1131 comma 3 c.c.
4. La Mancata presentazione del rendiconto condominiale e il rifiuto di fornire informazioni ai condomini
5. Irregolarità nella gestione finanziaria
6. Mancata esecuzione delle delibere assembleari
7. Assenza dei requisiti professionali richiesti agli amministratori di condominio
8. Mancata formazione del Registro Anagrafe Sicurezza (RAS)
9. Mancata presentazione del preventivo
10. Conseguenze della revoca GIUDIZIALE DELL’amministratore DI CONDOMINIO
11. Conclusioni

ASCOLTA L’INTRODUZIONE

PREMESSA

L’amministratore di condominio, figura centrale nella gestione delle parti comuni di un edificio, ha il compito di garantire l’osservanza del regolamento condominiale, l’esecuzione delle delibere assembleare e, tra le altre, ha l’arduo compito di curare la contabilità e la tenuta dei registri (per saperne di più consulta il nostro approfondimento “Compiti e responsabilità dell’amministratore di condominio”). In altri termini, l’amministratore è l’organo di gestione e di rappresentanza del condominio la cui nomina, le cui attività e responsabilità sono disciplinate dal Codice Civile e dalla Legge n. 220/2012 (c.d. Legge di riforma del condominio), che ha introdotto significative novità atte a “professionalizzare” la figura dell’amministratore condominiale.

Non è infrequente, tuttavia, che i condomini siano insoddisfatti del suo operato al punto da assumere la decisione di revocargli il mandato. La revoca dell’amministratore, sia per decisione assembleare che per intervento del giudice, è un istituto di grande rilevanza giuridica.

In questo articolo ci focalizzeremo sull’esame delle principali ipotesi di revoca giudiziale dell’amministratore di condominio.

La revoca dell’amministratore: distinzione tra revoca assembleare e giudiziale

La revoca può essere richiesta dall’assemblea condominiale con votazione a condizione che venga raggiunta la maggioranza di almeno metà degli intervenuti che rappresenti i 500 millesimi. Diversa è la revoca giudiziale che può essere richiesta da uno o più condomini in presenza di gravi irregolarità nella gestione.

Mentre la prima segue una procedura più semplice e diretta, la seconda richiede l’intervento del Tribunale ed è disciplinata dal comma 11 dell’art. 1129 c.c., che indica espressamente le condizioni che giustificano tale misura (per saperne di più consulta il nostro approfondimento “Revoca dell’amministratore di condominio: come procedere e quando è possibile”).

Le principali ipotesi di revoca giudiziale sono:

• Violazione dell’obbligo ex art. 1131 comma 3 c.c..
• Mancata presentazione del rendiconto condominiale.
• Gravi irregolarità ex art. 1129, comma 12 c.c. (a titolo esemplificativo: irregolarità fiscali, omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi nonché di delibere assembleari, la mancata apertura di un conto corrente, postale o bancario intestato al condominio ecc…).

Violazione dell’obbligo ex art. 1131 comma 3 c.c.

L’amministratore di condominio, nei limiti dei poteri attribuitogli, rappresenta i condomini e può/deve stare in giudizio per loro conto, contro terzi, ovvero contro alcuni dei condomini per conto di tutti gli altri. Tuttavia, l’art. 1131, comma 3 c.c., nel disciplinare il potere di rappresentanza dell’amministratore, ha previsto espressamente l’obbligo di quest’ultimo di dare senza indugio notizia all’assemblea dei condomini di eventuali citazioni ed ordinanze esorbitanti il contenuto delle sue attribuzioni.

Il legislatore ha considerato la violazione di tale obbligo una mancanza talmente grave da prevedere la possibilità in capo ai condomini di chiederne la revoca (art. 1131 comma 4 c.c.) oltre al risarcimento del danno.

La mancata presentazione del rendiconto condominiale e il rifiuto di fornire informazioni ai condomini

L’art. 1130 c.c. n. 10 statuisce l’obbligo dell’amministratore di redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione, inteso come un registro contenente le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. Ma non solo. L’amministratore è altresì gravato dall’onere di convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro 180 (centoottanta) giorni.

Se l’amministratore non adempie a tale obbligo o presenta rendiconti incompleti o irregolari, i condomini possono chiedere la sua revoca. Resta fermo e indiscusso, comunque, il diritto dei condomini di chiedere informazioni e ottenere l’esibizione dei documenti contabili in qualunque tempo e senza alcun obbligo di motivazione. Comportamenti omissivi o di reticenza da parte dell’amministratore, come il rifiuto di fornire documenti contabili o di rispondere alle richieste di chiarimenti da parte dei condomini, può costituire un ulteriore motivo di revoca giudiziale.

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Irregolarità nella gestione finanziaria

La gestione delle risorse economiche del condominio è uno degli aspetti più delicati del ruolo dell’amministratore. Appropriazione indebita di fondi, mancata apertura di un conto corrente intestato al condominio, mancata separazione delle somme del condominio rispetto a quelle personali dell’amministratore rappresentano soltanto alcune delle ipotesi di irregolarità gravi nella gestione finanziaria che costituiscono motivo di revoca giudiziale. Ma non solo. Le predette irregolarità finanziarie ovvero l’appropriazione indebita possono portare non solo alla revoca ma anche a conseguenze legali più gravi, sia sotto il profilo civilistico che quello penale. 

Mancata esecuzione delle delibere assembleari

La mancata esecuzione delle delibere assembleari ovvero l’agire in modo difforme rispetto a quanto stabilito dai condomini in sede assembleare, al pari della mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, costituisce motivo di revoca giudiziale.

Assenza dei requisiti professionali richiesti agli amministratori di condominio

Il legislatore del 2012 ha introdotto, nelle disposizioni di attuazione del codice civile, l’art. 71 bis c.c. il quale ha fissato dei requisiti minimi di professionalità e di onorabilità per gli amministratori di condominio, tra cui l’aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado, l’aver frequentato un corso di formazione iniziale e lo svolgere attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Mancata formazione del Registro Anagrafe Sicurezza (RAS)

La Legge n. 220/2012 ha fortemente riformato la materia condominiale introducendo all’art. 1130 c.c. l’obbligo dell’amministratore di condominio di tenere un registro di anagrafe condominiale contenente, oltre alle generalità dei proprietari o dei titolari di diritti reali e ai dati catastali di ciascuna unità immobiliare, anche i dati relativi alle condizioni di sicurezza delle parti comune dell’edificio (certificazioni comprese). In quest’ultimo caso di parla del c.d. Registro Anagrafe Sicurezza (R.A.S.) – per saperne di più consulta il nostro approfondimento pubblicato su Altalex “Cosa è il ”registro anagrafe sicurezza” (RAS)”) -, vale a dire un fascicolo di fondamentale importanza che ha l’obiettivo di evitare di esporre i condomini, o chiunque acceda al complesso, al rischio di incendio.

La mancata tenuta del R.A.S. costituisce motivo di revoca giudiziale. Tale condotta omissiva è altresì idonea a mettere a rischio la sicurezza del condominio stesso, ragion per cui l’amministratore inadempiente può anche incorrere in responsabilità civile o penale.

Mancata presentazione del preventivo

L’amministratore di condominio, all’atto dell’accettazione della nomina ma anche del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a tutolo di compenso per l’attività svolta. Se non lo fa, non solo la revoca – peraltro rispetto ad un contratto nullo – sarà legittima ma l’amministratore non avrà altresì diritto ad alcuna indennità per il recesso.

Conseguenze della revoca GIUDIZIALE DELl’amministratorE DI CONDOMINIO

La revoca giudiziale rappresenta un provvedimento grave, con diverse conseguenze negative per l’amministratore:

• Danno reputazionale. La revoca giudiziale comporta una perdita di fiducia da parte dei condomini e potrebbe danneggiare irreparabilmente la sua reputazione professionale, pregiudicando la possibilità di ottenere nuovi incarichi.
• Obbligo di risarcimento danni. Se la revoca dovesse essere motivata da irregolarità nella gestione del condominio o da violazioni degli obblighi, l’amministratore potrebbe essere condannato a risarcire eventuali danni, patrimoniali e non, arrecati ai singoli condomini o al condominio stesso.
• Esclusione da futuri incarichi. L’amministratore di condominio, una volta revocato dall’autorità giudiziaria, non potrà essere nuovamente nominato dall’assemblea.

ConCLUSIONI

La revoca giudiziale dell’amministratore di condominio è uno strumento straordinario di tutela riservata ai casi di mala gestio dell’amministratore che si dimostri gravemente inadeguata e lesiva degli interessi dei condomini. Le conseguenze per l’amministratore possono essere particolarmente pesanti, con risvolti economici e reputazionali significativi. È, pertanto, importante che l’amministratore agisca sempre con diligenza, trasparenza e nel rispetto della normativa vigente e del regolamento condominiale.

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