Responsabilità dell’amministratore di condominio societario: applicabilità del D.Lgs. 231/2001

INDICE DEI CONTENUTI
1. La figura dell’amministratore di condominio: persona fisica vs. persona giuridica
2. D.Lgs. 231/2001: cenni
3. Applicabilità della responsabilità 231 alle società amministratrici
4. Modelli organizzativi e amministratori di condominio
5. Giurisprudenza e casi pratici
6. Conclusioni

La figura dell’amministratore di condominio, tradizionalmente identificata con una persona fisica, si è evoluta negli ultimi anni per includere anche soggetti giuridici, come le società. Questo cambiamento solleva interrogativi importanti, tra cui quello relativo all’applicabilità del Decreto Legislativo 231/2001 alle società che svolgono attività di amministrazione condominiale. Il D.Lgs. 231/2001 introduce, infatti, un sistema di responsabilità amministrativa per gli enti dotati di personalità giuridica, collegata a specifici reati commessi nel loro interesse o a loro vantaggio.

La figura dell’amministratore di condominio: persona fisica vs. persona giuridica

L’amministratore di condominio, insieme all’assemblea, è considerato dal legislatore una figura indispensabile per garantire il buon funzionamento della vita condominiale. In particolare l’amministratore ha il dovere di gestire lo stabile, assicurare il rispetto del regolamento condominiale, eseguire le decisioni prese dall’assemblea e occuparsi del recupero delle morosità.

Leggendo poi l’art. 1129 del Codice Civile si ha contezza che l’assemblea di condominio può decidere di affidare l’incarico non solo ad una persona fisica, ma anche ad una società. Attenzione però che la scelta deve essere soppesata.

Infatti mentre nell’ipotesi di amministratore/persona fisica questi deve essere in possesso di determinati requisiti morali e professionali e, in caso di responsabilità, egli ne risponde in prima persona, non si può dire lo stesso nell’ipotesi in cui l’incarico venga affidato ad una società. In quest’ultima evenienza, le dinamiche diventano più complesse non solo perché la gestione e la rappresentanza sono affidate ad un organo sociale, ma anche perché è sull’ente giuridico che ricadono eventuali responsabilità.

D.Lgs. 231/2001: cenni

Sappiamo che il nostro ordinamento, con il D.Lgs. 231/2001, disciplina la responsabilità amministrativa degli enti per alcuni reati commessi, nel suo interesse o a suo vantaggio, da soggetti che rivestono funzioni apicali o da persone sottoposte alla loro direzione o vigilanza.

In particolare questo sistema di responsabilità interessa:

• le società di capitali;
• gli enti dotati di personalità giuridica;
• le associazioni e organizzazioni prive di personalità giuridica.

Sappiamo anche che i “reati presupposto” che possono determinare la responsabilità dell’ente includono, tra gli altri:

• i reati contro la pubblica amministrazione;
• i reati societari;
• i reati in materia di sicurezza sul lavoro;
• i reati ambientali;
• le frodi informatiche.

Applicabilità della responsabilità 231 alle società amministratrici

Alla luce di quanto sin qui esposto, seppur in modo sintetico, quello che qui interessa affrontare è se le  società che operano come amministratori condominiali sono investiti o meno dalle disposizioni del D.Lgs. 231/2001. La risposta è affermativa e trova le sue ragioni nel fatto che alcune condotte, tipiche dell’attività condominiale, possono integrare “i reati presupposto” previsti dal decreto.

In particolare gli ambiti in cui questo può avvenire sono quelli:

• della gestione dei fondi condominiali ove, eventuali appropriazioni indebite o irregolarità nella gestione finanziaria, potrebbero configurare reati societari o contro il patrimonio;
• dei rapporti con fornitori e appalti ove si potrebbero verificare comportamenti corruttivi o frodi nelle procedure di affidamento dei lavori condominiali;
• della tutela dei dati personali ove le violazioni in ambito di protezione dei dati (GDPR) potrebbero integrare  reati informatici;
• la mancanza di sicurezza nei cantieri ove le omesse verifiche sui requisiti di sicurezza e conformità dei lavori appaltati potrebbero portare a lesioni personali o a incidenti gravi.

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Modelli organizzativi e amministratori di condominio

Per evitare le conseguenze derivanti dalla responsabilità amministrativa, le società amministratrici possono adottare un modello organizzativo, di gestione e di controllo conforme ai dettami del D.Lgs 231/2001 che, ove correttamente implementato e aggiornato, consente di ridurre il rischio di commissione dei reati presupposto, offrendo all’ente una possibile esimente in caso di contestazioni.

In particolare un modello efficace dovrebbe includere:

• un codice etico nel quale la società indica i principi generali che regolano il suo operato;
• dei protocolli operativi ossia delle procedure dettagliate per la gestione di attività sensibili (es. affidamento dei lavori, gestione dei conti condominiali);
• un organismo di vigilanza (OdV) che viene incaricato di monitorare l’applicazione del modello e segnalare eventuali criticità.
• la formazione del personale e quindi l’organizzazione di corsi specifici per sensibilizzare dipendenti e collaboratori sui rischi e sulle normative applicabili.

Giurisprudenza e casi pratici

Anche il Giudici sono stati chiamati a prendere posizione sul tema della applicabilità (o meno) del D.Lgs. 231/2001 alle società che svolgono attività specifiche come quella condominiale.

Di seguito, alcune sentenze rilevanti:

Cassazione Penale, Sezione IV, Sentenza n. 49775 del 27 novembre 2019: La Corte di Cassazione ha ribadito che, in tema di responsabilità degli enti derivante da reati colposi in violazione della normativa antinfortunistica, i criteri di imputazione oggettiva rappresentati dall’interesse e dal vantaggio devono essere riferiti alla condotta dell’agente e non all’evento. Questo principio è applicabile anche alle società amministratrici di condomini, specialmente in relazione alla sicurezza nei cantieri condominiali.

Cassazione Penale, Sezione VI, Sentenza n. 30085 del 16 maggio 2012: La Corte ha stabilito che le norme sulla responsabilità da reato degli enti si applicano anche alle società unipersonali, in quanto soggetti di diritto distinti dalla persona fisica che ne detiene le quote. Questo implica che anche le società unipersonali che svolgono attività di amministrazione condominiale possono essere soggette alle disposizioni del D.Lgs. 231/2001.

Tribunale di Milano, Sezione II Penale, Sentenza n. 1774 del 13 febbraio 2008: In questa decisione, il Tribunale ha affermato che la mancata adozione di un modello organizzativo idoneo, conforme al D.Lgs. 231/2001, può costituire una violazione degli obblighi degli amministratori. Nel caso specifico, un amministratore delegato era stato condannato per reati di corruzione e truffa, e la società era stata ritenuta responsabile ai sensi del Decreto 231 per non aver predisposto adeguati strumenti di prevenzione.

CONCLUSIONI

L’amministratore di condominio quindi, se costituito in forma societaria, rientra nel campo di applicazione del D.Lgs. 231/2001 con le conseguenze che da questo derivano, come il dovere in capo alla società stessa di dotarsi di un sistema di gestione organizzativa adeguato.

E questa conclusione è ancor più comprensibile se si considera che le complessità e le criticità che possono insorgere durante la gestione di un condominio impongono che l’amministratore operi in maniera trasparente e conforme alle normative, ad esempio di sicurezza sui luoghi di lavoro.

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