Oggi parliamo di una novità importante per chi ha acquistato – o sta pensando di acquistare – un immobile in stato di rovina.
Con l’ordinanza n. 3913 del 2025, la Corte di Cassazione ha finalmente chiarito un punto controverso: anche i fabbricati collabenti, cioè i cosiddetti “ruderi” classificati in categoria catastale F/2, possono beneficiare delle agevolazioni prima casa.
Fino ad oggi, l’Agenzia delle Entrate negava questo beneficio, sostenendo che un immobile così degradato non potesse mai essere considerato una “casa di abitazione”. Ma la Cassazione smentisce: non conta lo stato attuale dell’immobile, ma la sua potenzialità abitativa, ovvero la possibilità concreta di renderlo abitabile entro tre anni dall’acquisto, grazie a interventi edilizi.
Il caso nasce proprio da un contribuente che aveva acquistato un rudere e aveva richiesto l’imposta di registro ridotta al 2%. L’Agenzia aveva contestato l’agevolazione, ma i giudici – fino alla Cassazione – gli hanno dato ragione.
La Corte ricorda che un immobile F/2 non è un’area edificabile, ma resta un fabbricato giuridicamente esistente, anche se privo di rendita. E che l’agevolazione prima casa serve proprio a favorire l’accesso alla proprietà, anche con immobili da ristrutturare.
In sintesi?
Se compri un rudere e dichiari che lo trasformerai nella tua abitazione principale, hai diritto al beneficio fiscale. La categoria catastale F/2 non è un ostacolo. Basta che entro tre anni l’immobile diventi realmente abitabile.
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Buon ascolto!
