Quando un condomino viola il regolamento condominiale, è possibile applicare una sanzione pecuniaria? Sì, ma non basta che l’amministratore decida autonomamente di “fare una multa”. La materia è disciplinata dall’art. 70 delle disposizioni per l’attuazione del Codice civile, che stabilisce presupposti, procedura e limiti.
In particolare, servono una specifica previsione del regolamento, una deliberazione dell’assemblea adottata con la maggioranza prevista dalla legge e il rispetto degli importi massimi consentiti. Se queste condizioni non vengono rispettate, la delibera può essere impugnata, con il rischio per il condominio di perdere la causa e dover pagare anche le spese.
1. La sanzione deve essere prevista dal regolamento
La sanzione può essere applicata soltanto per una violazione del regolamento condominiale. Prima di procedere, quindi, bisogna verificare che il regolamento individui in modo sufficientemente preciso il comportamento vietato o imposto e preveda la possibilità di applicare una sanzione pecuniaria in caso di violazione.
Non è prudente introdurre con una singola delibera assembleare sanzioni generiche per comportamenti che non siano stati previamente disciplinati dal regolamento. In questo senso, il Tribunale di Messina, con sentenza 4 maggio 2026, n. 940, ha dichiarato nulla una deliberazione che prevedeva sanzioni pecuniarie in assenza di una regola regolamentare adeguatamente determinata.
2. L’amministratore accerta e istruisce, ma è l’assemblea che irroga la sanzione
L’amministratore deve curare l’osservanza del regolamento e può quindi raccogliere gli elementi relativi alla presunta violazione, contestare il comportamento e inserire l’argomento all’ordine del giorno dell’assemblea.
E’ però l’assemblea che deve assumere la decisione di applicare la sanzione. Solo così operando gli organi condominiali agiscono nel perimetro stabilito dall’art. 70 disp. att. c.c.
Nella quotidianità questo significa che l’amministratore non può addebitare autonomamente una “multa” nel rendiconto o nello stato di riparto se non vi è stata una preventiva delibera assembleare.
Attenzione anche ad un altro profilo. L’approvazione del rendiconto non sana necessariamente un addebito che sia stato effettuato senza i necessari presupposti deliberativi.
3. Quale maggioranza serve e come deve essere formulato l’ordine del giorno
La deliberazione con cui viene applicata la sanzione deve essere approvata con la maggioranza prevista dall’art. 1136, secondo comma, c.c., richiamato dall’art. 70 disp. att. c.c.
In concreto, pertanto, serve la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.
Ma anche la redazione dell’ordine del giorno merita attenzione dal momento che i condomini devono poter comprendere con sufficiente precisione quale questione sarà sottoposta al voto.
Per queste ragioni una formulazione consigliabile potrebbe essere la seguente:
“Esame della segnalata violazione dell’art. [X] del regolamento condominiale, contestata al condomino [identificativo dell’unità], e deliberazioni conseguenti ai sensi dell’art. 70 disp. att. c.c.”
Ma di più. Anche nel verbale è opportuno riportare il fatto contestato, la disposizione del regolamento che si ritiene violata, le eventuali osservazioni dell’interessato, l’importo della sanzione e l’esito della votazione, indicando anche i millesimi favorevoli.
4. Contestazione preventiva e possibilità di replica
L’art. 70 disp. att. c.c. non prevede una procedura disciplinare dettagliata. In particolare, non stabilisce espressamente che la contestazione debba essere effettuata tramite PEC o raccomandata e non impone un termine fisso di quindici giorni per presentare le difese.
Questi adempimenti, quindi, non devono essere presentati come condizioni per la validità della sanzione.
5. Limiti di importo: attenzione a € 200 e € 800
La sanzione non può superare € 200 per ciascuna infrazione e, in caso di recidiva, € 800. Questi sono i limiti attualmente previsti dall’art. 70 disp. att. c.c.
Va precisato che si tratta di limiti massimi con la conseguenza che l’assemblea non solo non è tenuta automaticamente ad applicarli, ma anche che, nel determinare la sanzione, deve procedere in maniera proporzionata alla violazione contestata.
Due parole sulla recidiva. In primis va specificato che è possibile applicarla solo se vi è una effettiva reiterazione della condotta sanzionabile. La seconda è che la norma non precisa se la recidiva debba riguardare la violazione della medesima disposizione regolamentare o possa riferirsi anche a infrazioni diverse. Per queste ragioni sarebbe prudente che il regolamento o la delibera identificassero con chiarezza il precedente illecito, la successiva violazione e le ragioni per cui si ritiene integrata la recidiva.
Va precisato anche che non è ammissibile trasformare una violazione continuata in una successione indefinita di multe giornaliere, aggirando il massimale di € 800. Sul punto il Tribunale di Monza, con sentenza 24 marzo 2022, n. 672, ha ritenuto illegittima una pretesa sanzionatoria di € 45.750 fondata sulla moltiplicazione giornaliera della multa per una condotta ritenuta reiterata.
Anche perché non va dimenticato che il superamento dei limiti legali espone la clausola regolamentare o la decisione sanzionatoria a nullità per contrasto con l’art. 70 disp. att. c.c.
Applicata la sanzione, il condomino – trasgressore deve procedere quindi al pagamento a favore del condominio. In tal caso queste somme sono devolute al fondo destinato alle spese ordinarie del condominio.
6. Impugnazione della delibera: cosa controllare
Una delibera sanzionatoria può essere impugnata se presenta vizi relativi, ad esempio, alla convocazione, all’ordine del giorno, alla maggioranza richiesta o alle modalità di deliberazione.
Si tratta, di regola, di vizi che comportano l’annullabilità della delibera. Il condomino assente, dissenziente o astenuto pertanto deve impugnarla entro il termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137 c.c. Non va dimenticato, infatti, che le Sezioni Unite (sent. nr. 9839/2021) hanno ribadito che l’annullabilità è la regola generale, mentre la nullità rimane un rimedio residuale.
In materia di sanzioni, si potrebbe configurare una ipotesi di nullità, per esempio, quando la clausola del regolamento condominiale stabilisce l’importo della sanzione oltre i massimi legali oppure quando è l’amministratore a sanzionare il condomino senza che l’assemblea si sia preventivamente espressa in merito.
7. Conclusione
Per ridurre il rischio di contenzioso, il condominio dovrebbe
verificare che il regolamento contenga una chiara previsione;
documentare l’infrazione e contestarla preventivamente in modo circostanziato;
inserire nell’ordine del giorno una voce specifica;
consentire al condomino interessato di presentare osservazioni;
deliberare con la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi;
rispettare rigorosamente i limiti di € 200 e € 800;
redigere un verbale analitico, che consenta di verificare il percorso seguito dall’assemblea.
L’obiettivo non è rendere la decisione “inattaccabile”, perché nessuna procedura può garantire questo risultato. Lo scopo è invece adottare una delibera coerente con la legge, con il regolamento condominiale e con le garanzie necessarie per una corretta formazione della volontà assembleare.
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