Quando un creditore ottiene un decreto ingiuntivo esecutivo nei confronti di un condominio, una delle domande più frequenti è questa:
È necessario individuare subito i singoli condomini morosi oppure si può agire direttamente contro il conto corrente del condominio?
La risposta, alla luce della più recente giurisprudenza, è meno complicata di quanto possa sembrare: molto dipende da chi si intende aggredire e in quale fase dell’esecuzione ci si trova.
Si può utilizzare la ricerca telematica ex art. 492-bis c.p.c. contro il condominio?
Sì.
Sebbene il condominio non abbia personalità giuridica, è un autonomo centro di gestione dotato di codice fiscale, conto corrente intestato e di un patrimonio destinato all’amministrazione delle parti comuni.
Per questo motivo il creditore, munito di titolo esecutivo, può richiedere la ricerca telematica dei beni ex art. 492-bis c.p.c. direttamente nei confronti del condominio.
Questa procedura consente di individuare i rapporti finanziari e gli eventuali crediti intestati al condominio, facilitando l’avvio dell’esecuzione forzata.
Attenzione però: la ricerca telematica non permette di conoscere i nominativi dei condomini morosi. Per queste informazioni continua a essere necessario rivolgersi all’amministratore.
Il conto corrente condominiale può essere pignorato?
La giurisprudenza più recente ritiene che il conto corrente del condominio possa essere oggetto di pignoramento.
Secondo un orientamento sviluppatosi in diversi tribunali, il conto rappresenta il patrimonio di gestione del condominio e può quindi essere aggredito dal creditore come qualsiasi altro bene appartenente al debitore.
In questa fase il creditore non sta agendo contro i singoli condomini, ma contro il patrimonio del condominio stesso.
Esiste ancora un orientamento più restrittivo, che teme possano essere coinvolte anche somme versate dai condomini in regola con i pagamenti. Tuttavia, le più recenti pronunce della Corte di Cassazione hanno chiarito che la tutela prevista dall’art. 63 disp. att. c.c. riguarda principalmente l’azione esecutiva nei confronti dei singoli condomini e non quella rivolta direttamente al patrimonio condominiale.re possibile verificarne l’effettiva esistenza attraverso fatture, ricevute, quietanze e documenti contabili.
Quando servono i dati dei condomini morosi?
I nominativi dei morosi diventano indispensabili quando il creditore decide di procedere direttamente contro i singoli condomini.
Su questo punto la Cassazione (sentenza n. 1002/2025) ha affermato un principio importante: l’amministratore ha l’obbligo di comunicare al creditore non soddisfatto i dati dei condomini morosi, comprensivi delle quote dovute.
Si tratta di un vero e proprio obbligo previsto dalla legge.
Se l’amministratore non collabora, il creditore può rivolgersi al giudice per ottenere un provvedimento che imponga tale comunicazione e, nei casi previsti, chiedere anche il risarcimento dei danni derivanti dall’ingiustificato ritardo.
Prima i morosi, poi gli altri condomini
L’art. 63 disp. att. c.c. stabilisce una precisa sequenza.
Quando il creditore intende agire contro i singoli condomini deve innanzitutto escutere quelli morosi.
Solo se questa iniziativa risulta infruttuosa o insufficiente potrà rivolgersi ai condomini in regola con i pagamenti, nei limiti previsti dalla legge.
Inoltre ciascun condomino risponde soltanto per la quota di propria competenza: non esiste una responsabilità solidale per l’intero debito condominiale.
In conclusione
Oggi il creditore non è obbligato a partire immediatamente dai condomini morosi.
Se dispone di un titolo esecutivo contro il condominio, può innanzitutto verificare l’esistenza di beni intestati al condominio stesso e procedere nei confronti del patrimonio condominiale.
L’individuazione dei condomini morosi diventa invece centrale quando l’esecuzione si sposta dalle risorse del condominio alle responsabilità dei singoli partecipanti, seguendo l’ordine e i limiti stabiliti dall’art. 63 disp. att. c.c.
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