INDICE DEI CONTENUTI
1. Cos’è la clausola penale e perché raramente viene inserita nei contratti di locazione
2. La svolta dell’Agenzia delle Entrate: l’Interpello n. 146/2025
3. Attenzione: resta la differenza tra regime fiscale e trattamento reddituale
4. Conclusioni operative: un’opportunità per il locatore, da usare con cautela
Sempre più proprietari valutano clausole di tutela nei contratti di locazione, ma pochi conoscono le implicazioni fiscali aggiornate. Un recente chiarimento dell’Agenzia delle Entrate riapre il dibattito sulla clausola penale e sulla sua compatibilità con la cedolare secca.
Che cos’è una visura catastale
La clausola penale è una pattuizione prevista dall’art. 1382 del codice civile, con cui le parti concordano preventivamente l’importo dovuto in caso di inadempimento o ritardo nell’adempimento di una delle obbligazioni contrattuali. Nei contratti di locazione ad uso abitativo, la clausola penale può avere ad esempio la funzione di sanzionare la riconsegna tardiva dell’immobile, il recesso anticipato ingiustificato o la violazione di specifici obblighi contrattuali.
Tuttavia, nella prassi, tali clausole sono infrequenti, per almeno tre motivi:
- Timori fiscali, legati al possibile pagamento di imposta di registro sulla clausola (in misura fissa e proporzionale);
- Rischi di contestazione, se la penale è eccessiva o formulata in modo ambiguo;
- Redazione standardizzata dei contratti, specie quelli a canone concordato, che scoraggia l’inserimento di clausole accessorie complesse.
La svolta dell’Agenzia delle Entrate: l’Interpello n. 146/2025
Con la risposta a interpello n. 146 del 29 maggio 2025, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito un aspetto di rilievo:
L’opzione per la cedolare secca sostituisce anche l’imposta di registro dovuta su una clausola penale contenuta in un contratto di locazione abitativa, trattandosi di una pattuizione accessoria al contratto stesso.
In altri termini, la clausola penale non comporta più obblighi impositivi indiretti, se inserita in un contratto per il quale è stata validamente esercitata l’opzione per la cedolare secca (art. 3, co. 2, D.lgs. 23/2011).
Prima di questo chiarimento, la clausola penale veniva trattata come atto sottoposto a condizione sospensiva ai sensi dell’art. 27 del d.P.R. 131/1986, con conseguente:
- registrazione separata con imposta fissa (€ 200);
- successiva liquidazione in misura proporzionale (in caso di attivazione della clausola).
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Tale regime ha storicamente disincentivato l’inserimento della clausola da parte dei locatori.
Oggi, grazie all’interpello, l’imposta di registro – sia fissa sia proporzionale – viene considerata assorbita dalla cedolare secca, semplificando notevolmente la gestione fiscale della clausola.
Attenzione: resta la differenza tra regime fiscale e trattamento reddituale
Il chiarimento dell’Agenzia riguarda esclusivamente le imposte indirette (registro e bollo).
Non modifica invece il trattamento delle somme eventualmente percepite dal locatore a titolo di penale, ai fini dell’IRPEF.
Infatti, secondo orientamento consolidato (tra cui Cass. civ. sez. trib., n. 12395/2018), le somme pagate dal conduttore a titolo di penale:
- non costituiscono canone di locazione;
- non rientrano nel reddito fondiario ex art. 26 TUIR;
- non possono quindi beneficiare della cedolare secca.
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Si tratta piuttosto di “redditi diversi” ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. l), TUIR, soggetti a tassazione ordinaria IRPEF con aliquota progressiva. Il locatore dovrà quindi dichiarare tali importi nel quadro RL della propria dichiarazione dei redditi.
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Conclusioni operative: un’opportunità per il locatore, da usare con cautela
L’Interpello 146/2025 rimuove un ostacolo importante, rendendo più agevole l’inserimento di clausole penali nei contratti soggetti a cedolare secca, almeno sotto il profilo delle imposte indirette. Resta però invariato il loro impatto sul regime IRPEF, con l’esclusione dal beneficio della tassazione sostitutiva.
In definitiva, la clausola penale:
- è pienamente legittima e ora anche fiscalmente sostenibile (ai fini dell’imposta di registro);
- va redatta con attenzione, evitando importi manifestamente eccessivi (art. 1384 c.c.);
- deve essere distinta dal canone, per evitare riqualificazioni;
- può trovare spazio soprattutto in locazioni ad alto rischio o con esigenze di tutela rafforzata.
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Leggi la guida operativa per usare la clausola penale nei contratti di locazione in modo corretto
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